Investissement locatif: comment réussir du premier coup

Et si on commencait par une intro ?

Investir dans l'immobilier de résidence consiste à se payer une propriété afin de la re-louer afin d'augmenter les revenus et de se composer un portefeuille.

Le placement peut être optimisé grâce à des profits fiscaux qui réduisent pas mal l'impôt sur le revenu. En réalité, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d'impôts en contre partie d'un engagement de location. Tout imposable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. Le placement locatif est le seul placement permettant de se composer un capital financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d'impôt et un effort d'épargne réduit. Différents plans d'investissement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.

Opter afin de un placement locatif permet d'augmenter rapidement son capital et de bénéficier, une fois l'achat récupéré , d'un surplus de revenu substantiel. À condition de faire les bons choix.

Si vous désirez plus d'informations sur un investissement locatif, vous pouvez joindre un conseiller en placement rapidement.

1. Investissez dans un bien immobilier en fonction de votre secteur et du marché.

Choisissez une agglomération caractérisée par un développement continu de démographie, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d'infrastructures commerciales, etc. Avant d'se payer un 4 pièces par exemple, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités afin de pouvoir le montrer à la location soit à une famille, soit à des étudiants en colocation.

Consultez les annonces afin de connaître le taux de pied-à-terres vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu'un autre et ses occupants le quittent à la première occasion. De plus, prenez en compte le bassin d'emplois aux alentours et les grandes industries pouvant être situées à proximité car cela peut être une garantie afin de re-louer votre bien.

Comme dans tout placement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de situation du bien : il doit s'agir d'un territoire où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser le placement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.

2. Achetez un pied-à-terre c'est avant tout un placement

Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. En réalité celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif afin derait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un placement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le pied-à-terre plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'se payer, afin de vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos placements

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des placements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

En matière d'investissement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien se payer !

4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un placement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces pied-à-terres, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver le placement adapté en prenant compte des risques possibles (notamment dans le placement dans l'ancien, des travaux sont habituellement à prévoir).

5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le bailleur doit demander certains justificatifs afin de minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.

Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution afin de l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

Si vous achetez un bien à un promoteur, vérifiez sa réputation, s'il satisfait aux exigences en vigueur et combien de logements mixtes il comporte (la règle des 3/3 exigeant qu'un tiers des locaux soit vendu pour l'investissement ; 1/3 pour des usages sociaux et 1/3 pour des résidences principales).

6. Mettez votre placement locatif en gestion

L'administration locative est du ressort des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il s'agit de tirer le meilleur parti financier de votre propriété. Une société de règlement des dettes s'occupera de tous les tracas, de toutes les tâches et veillera à ce que les choses se déroulent plus facilement que vous ne afin deriez le faire vous-même. . Les frais qui vous seront facturés sont généralement modestes, et la plupart des grandes entreprises proposent un service qui vous permet de gagner de l'argent avec votre propriété plutôt que de simplement couvrir ses coûts. Vous n'avez pas à craindre de vous faire arnaquer en travaillant avec ces professionnels, car ils ne vous surfactureront pas comme le font les autres entreprises. Ces gains compensent largement la dépense.

7. Souscrivez une garantie

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre placement.

Vous devez obtenir une garantie locative pour chaque bien que vous souhaitez protéger. Vous avez le choix entre une assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie mondiale des risques locatifs (qui couvre les dettes jusqu'à 70 000 € par pied-à-terre et les dégradations jusqu'à 7 700 €). Contactez une compagnie d'assurance et attendez-vous à payer de 1,5 à 2 euros par mois

Conclusion

Le placement locatif est une étape importante dans l'élaboration d'un capital. Cependant il faut veiller à ce que les bons choix soient fait tout au long de celui-ci afin de garantir sa rentabilité. Ainsi, le placement locatif sera afin de vous un surplus de revenu garanti.